Kortetermijnverhuur in België: wat zijn de regels in 2025?

Meta description: Kortetermijnverhuur in België in 2025: alles over regels, BTW-plicht, gemeentelijke vergunningen en het verschil met toeristische verhuur. ✓ Compleet overzicht.

Primair keyword: kortetermijnverhuur belgie regels Categorie: Verhuurdersgids Leestijd: ±8 minuten

Verhuur je een appartement voor een paar weken aan een toerist, of bied je een studio aan voor een tijdelijke werknemer? Dan ben je actief in kortetermijnverhuur. Het klinkt eenvoudig, maar in België gelden er specifieke regels die je als verhuurder absoluut moet kennen — regels die in 2025 bovendien verder zijn aangescherpt.

In deze gids lees je alles: de definitie, het verschil met klassieke huurcontracten, BTW-verplichtingen, gemeentelijke vergunningen en de verhouding tussen het Vlaamse Woninghuurdecreet en toeristische verhuur.

Wat is kortetermijnverhuur? De definitie in België

In de Belgische context spreekt men van kortetermijnverhuur wanneer een woning of kamer verhuurd wordt voor een periode van minder dan 3 maanden. Dit onderscheidt zich fundamenteel van de gewone huurovereenkomsten die vallen onder het Woninghuurdecreet (Vlaanderen), het Décret wallon sur le bail d'habitation (Wallonië) of de Brusselse Huisvestingscode.

Kortetermijnverhuur kan verschillende vormen aannemen:

• **Toeristische verhuur**: vakantieverhuur via Airbnb, Booking.com of soortgelijke platformen, doorgaans voor enkele nachten tot enkele weken.
• **Tijdelijke verhuur**: een studio voor een expat, student of zakenreiziger die voor een project in België verblijft, voor 1 à 3 maanden.
• **Seizoensverhuur**: een chalet in de Ardennen die je enkel in de zomer of kerstvakantie verhuurt.

**Belangrijk onderscheid**: de regels die van toepassing zijn, hangen sterk af van de **bestemming** (hoofdverblijfplaats of niet) en de **duur** van de verhuur.

Kortetermijnverhuur vs. de gewone huurwet

Het Vlaamse Woninghuurdecreet van 2018 regelt de verhuur van woningen die dienen als hoofdverblijfplaats van de huurder. Kortetermijnverhuur valt hier in principe buiten, omdat:

1. De huurder zijn hoofdverblijfplaats niet vestigt in de gehuurde woning.
2. De duur te kort is voor een huurovereenkomst van korte duur (die minimaal 3 maanden bedraagt onder het decreet).

Dit betekent dat je voor kortetermijnverhuur contractueel meer vrijheid hebt, maar tegelijk minder wettelijke bescherming geniet als verhuurder. Er is immers geen standaard opzegtermijn, geen huurwaarborg geregeld in de wet, en de huurder heeft geen recht op woningzekerheid.

Wil je een woning verhuren voor exact 3 maanden? Dan val je mogelijks toch onder het decreet. Wees voorzichtig met die grens.

De Airbnb-logica: platformen en hun verplichtingen

Platformen zoals Airbnb, Booking.com en Vrbo zijn inmiddels volledig ingeburgerd in de Belgische markt. Maar ook zij vallen niet buiten de wet.

Sinds 2023 zijn grote platformen (meer dan 2.000 aanbieders actief in België) verplicht om gebruikersinformatie door te geven aan de belastingdienst. De Europese DAC7-richtlijn verplicht platformen jaarlijks transactiegegevens te rapporteren aan nationale belastingautoriteiten. Concreet betekent dit: de fiscus weet wat je verdient via Airbnb.

Wat rapporteert Airbnb?

• Naam en adres van de verhuurder
• BTW- of rijksregisternummer
• Totale vergoedingen per kwartaal
• Aantal verhuurde nachten

Als verhuurder ben je dus verplicht dit inkomen aan te geven. Doe je dat niet, riskeer je boetes en naheffingen.

BTW-plicht bij kortetermijnverhuur

Hier wordt het complex. Verhuur van onroerend goed is in principe vrijgesteld van BTW in België. Maar er zijn uitzonderingen:

Wanneer is BTW wél verschuldigd?

BTW is verplicht wanneer je bijkomende diensten levert die vergelijkbaar zijn met een hotel:

• Dagelijks schoonmaken van de woning
• Verse handdoeken en beddengoed wisselen
• Ontbijt aanbieden
• Receptiedienst of conciërgedienst

Als je deze diensten aanbiedt, wordt je verhuuractiviteit beschouwd als "hotelachtige dienst" en ben je BTW-plichtig aan het standaardtarief van 6% (logiesverstrekkende diensten).

Wanneer is BTW NIET verschuldigd?

• Je verhuurt de woning kaal, zonder bijkomende diensten
• Je verhuurt incidenteel (occasioneel karakter, beperkt aantal nachten per jaar)
• Je inkomen uit verhuur blijft onder de **BTW-vrijstellingsdrempel van €25.000 per jaar** (kleine ondernemingen)

**Praktisch advies**: Als je enkel de woning ter beschikking stelt (met eventueel een welkomstpakket of schoonmaak bij vertrek), val je doorgaans niet onder de BTW-plicht. Zodra je dagelijkse schoonmaakdiensten of ontbijt aanbiedt, schakel je een BTW-adviseur in.

Gemeentelijke vergunningen: de lokale regels

Dit is waar het echt complex wordt. In België is gemeentelijke regelgeving rondom kortetermijnverhuur sterk gegroeid, zeker in toeristische gemeenten en steden. De regels variëren enorm per gemeente.

Antwerpen

Antwerpen eist een registratie bij de stad voor elke woning die toeristisch verhuurd wordt. Verhuurders moeten een conformiteitsattest aanvragen en bewijzen dat de woning voldoet aan brandveiligheid, minimale oppervlaktenormen en sanitaire vereisten. Er geldt ook een quotum: in bepaalde wijken mag maximaal 10% van de woningen toeristisch verhuurd worden.

Gent

Gent hanteert een vergunningssysteem waarbij je als verhuurder een toeristische verhuisvergunning nodig hebt. Zonder vergunning riskeer je boetes tot €10.000. De gemeente beperkt ook het aantal vergunde woningen per blok of straat om gentrificatie te beperken.

Brussel (Gewest)

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft een eigen toeristische regelgeving. Verhuurders moeten geregistreerd zijn bij Visit.brussels, een attest van conformiteit hebben en hun registratienummer vermelden op alle advertenties.

Vlaanderen algemeen (Toerisme Vlaanderen)

Op Vlaams niveau reguleert Toerisme Vlaanderen de toeristische logies. Vakantiewoningen moeten erkend zijn en voldoen aan kwaliteitsnormen. De erkenning varieert per type logies:

• **Vakantiewoning**: volledig huis of appartement, minimale normen qua oppervlakte, veiligheid en uitrusting
• **Bed & Breakfast**: maximaal 4 kamers, verhuurder woont zelf op het pand

Zonder erkenning mag je in Vlaanderen formeel geen toeristische verhuur aanbieden. In de praktijk wordt dit niet altijd streng gehandhaafd, maar de trend is duidelijk: handhaving neemt toe.

Wat controleren gemeenten?

• Brandveiligheidscertificaat (rookmelders, vluchtwegen)
• Electriciteitskeuring
• Maximale bezetting (aantal personen per m²)
• Geluidsisolatie (in appartementsgebouwen)
• Conformiteitsattest woning

Vlaams Woninghuurdecreet vs. toeristische verhuur: het verschil

Het is cruciaal om te begrijpen dat twee compleet verschillende regimes van toepassing kunnen zijn:

| Kenmerk | Woninghuurdecreet | Toeristische verhuur | |---|---|---| | Duur | Min. 3 maanden (korte duur) | Enkele nachten tot max. 3 maanden | | Doel huurder | Hoofdverblijfplaats | Tijdelijk verblijf / vakantie | | Huurwaarborg | Geregeld (max. 3 maanden huur) | Contractueel vrij | | Opzegtermijn | Wettelijk bepaald | Contractueel vrij | | BTW | Vrijgesteld | Mogelijk 6% BTW | | Vergunning | Niet vereist | Gemeentelijk / Toerisme Vlaanderen |

Het risico zit hem in de grijze zone: verhuur je een woning voor 2,5 maanden aan een expat die er zijn hoofdverblijfplaats vestigt? Dan kan de huurder later argumenteren dat het Woninghuurdecreet van toepassing is, met alle bijhorende verplichtingen.

Tip: vermeld altijd expliciet in het contract dat de woning niet dient als hoofdverblijfplaats en dat de huurder elders gedomicilieerd blijft.

Inkomstenbelasting bij kortetermijnverhuur

Naast BTW is er ook de personenbelasting. Je verhuurinkomsten zijn belastbaar in België, maar de manier waarop hangt af van de situatie:

Verhuur zonder diensten (passief inkomen)

Als je de woning zonder diensten verhuurt, worden de inkomsten doorgaans belast als onroerend inkomen. De belasting is gebaseerd op het kadastraal inkomen (KI) van de woning, verhoogd en geïndexeerd — niet op de werkelijke huurinkomsten.

Verhuur je aan een **particulier** voor bewoning (niet voor beroepsdoeleinden), dan is alleen het KI belastbaar, zelfs als je meer huur ontvangt.

Verhuur met diensten (actief inkomen)

Zodra je diensten levert (schoonmaak, ontbijt), worden de inkomsten mogelijk belast als diverse inkomsten of zelfs als beroepsinkomsten, wat fiscaal zwaarder is.

Praktische tips voor de kortetermijnverhuurder

1. Check de gemeentelijke regels vóór je start

Voordat je je woning op Airbnb zet, controleer je de website van je gemeente op vereiste vergunningen. Bel eventueel de dienst ruimtelijke ordening of toerisme. Dit spaart je boetes en hoofdpijn achteraf.

2. Sluit altijd een schriftelijk huurcontract af

Zelfs voor een weekend moet er een contract zijn. Vermeld: de partijen, de woning, de periode, de prijs, de huurwaarborg, huisregels en annuleringsvoorwaarden. Zonder contract sta je nergens als er schade is.

3. Eis een huurwaarborg

Bij kortetermijnverhuur is de huurwaarborg niet wettelijk geregeld, maar je kunt er contractueel voor kiezen. Via platformen zoals Airbnb bestaat er ook schadecompensatie via het AirCover-programma, maar die is beperkt en vervangt geen solide eigen beleid.

4. Documenteer de staat van de woning

Maak vóór elke verhuurperiode foto's en video's van elke ruimte. Laat de huurder een plaatsbeschrijving ondertekenen bij aankomst en vertrek. Dit is je enige bewijs bij schadegeschillen.

5. Verzeker je correct

Een gewone woningverzekering dekt verhuurschade doorgaans niet of slechts beperkt. Sluit een verhuurdersverzekering af die kortetermijnverhuur expliciet dekt. Informeer je verzekeraar over je verhuuractiviteiten.

6. Geef je inkomsten correct aan

Dankzij DAC7 weet de fiscus wat je verdient. Doe je aangifte correct om problemen te vermijden. Bij twijfel raadpleeg je een boekhouder.

7. Respecteer de buren en de mede-eigenaars

In een appartement heb je toestemming nodig van de algemene vergadering van mede-eigenaars als de statuten van het gebouw verhuur aan toeristen verbieden of beperken. Negeer dit niet — andere eigenaars kunnen juridische stappen ondernemen.

Kortetermijnverhuur efficiënt beheren

Als je meerdere woningen kortetermijn verhuurt, of als je regelmatig wisselt van huurders, loopt het administratieve luik snel op. Contracten, plaatsbeschrijvingen, betalingen opvolgen, communicatie — het is een tijdrovende klus.

Met [HaLeV](https://halev.be) beheer je al je huurcontracten, huurderscommunicatie en betalingsopvolging vanuit één platform. Speciaal ontworpen voor de Belgische markt, met ondersteuning voor de specifieke contractvormen en documenten die je nodig hebt bij kortetermijnverhuur.

Conclusie

Kortetermijnverhuur in België is wettelijk complex maar zeker mogelijk — als je de regels kent en respecteert. De belangrijkste takeaways:

• Kortetermijn = minder dan 3 maanden, buiten het Woninghuurdecreet
• BTW is vereist als je hotelachtige diensten aanbiedt
• Gemeentelijke vergunningen variëren sterk — check dit altijd vooraf
• Geef je inkomsten correct aan: de fiscus heeft toegang tot platformdata
• Een goed contract en plaatsbeschrijving zijn onmisbaar

Met de juiste voorbereiding kan kortetermijnverhuur een rendabele activiteit zijn die je ook zonder stress kunt beheren.

Bronnen: Toerisme Vlaanderen, FOD Financiën, stad Antwerpen, stad Gent, Brussels Gewest — geraadpleegd maart 2025.